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我国养老新方式

——住房倒按揭养老的可行性分析

袁小康西南财经大学

　　随着全球人口老龄化问题越来越严重，养老问题成了亟待解决的问题，很多新兴的养老方式应运而生。在一些发达国家，如美国、新加坡、加拿大等，倒按揭养老被证实为是一种有效的养老途径。在我国，“以房养老”的概念不断被探讨和创新，也遇到了重重的阻碍。

　　一、倒按揭的概念及基本原理

　　倒按揭，也称反向住房抵押贷款，与按揭买房刚好相反。在我国，倒按揭被称为“以房养老”，是指拥有房屋所有权的老人，将自由产权的房子抵押给相关金融机构，每月领取一笔固定的钱，且继续拥有房屋使用权直至去世。

　　倒按揭的基本原理：“以房养老”实际是将老人的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额=(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

　　二、我国实行倒按揭的必要性

　　据全国老龄办等部门统计，截至2008年底，我国老年人口已增至1.69亿，占总人口的12%，且正以年均近1000万的增幅“跑步前进”。传统的养老模式已很难解决全部老年人的养老问题，住房倒按揭养老模式有其一定的必要性。

　　1、传统的家庭养老方式难再实现。

　　我国的计划生育政策在降低生育率的同时，还形成了特有的“4-2-1”家庭结构，即祖辈4人，父辈2人，孙辈1人，而家庭的主要收入只来源于父辈的两人。与此同时，社会与工作的压力加大，消费水平日益提高，导致家庭养老的难度越来越大，家庭养老向社会养老转变是社会发展的必然趋势。受我国经济发展水平的限制，西方发达国家完全由政府承担养老的模式在我国很难实行，因此，多元化、多层次的养老模式在我国的建立势在必行。

　　2、提高老年人的生活质量，增强老人的经济独立性。

　　我国的社会保障体系和传统的家庭养老，只能满足老年人的基本生活。大部分的老年人想要追求高品质的晚年生活，在我国现有的养老模式下，是很难实现的。针对这一问题，“倒按揭”提供了一种“以房养老”的方式，它既增加了老年人的养老收入和可变现资产，提高了老年人的生活质量；又减轻了政府对老年人的社会保障负担，降低了老人对子女的过度依赖及对其造成的压力。

　　3、有助于刺激消费，拉动内需。

　　一方面，老年人占我国总人口的12%，达到了1.69亿。若是能有效推动倒按揭养老模式，使老年人的收入水平和退休前相差不远，这样使得老年人敢积极主动地消费。另一方面，住房倒按揭的实施，实际上是金融机构花钱购买了老年人的房子，这样市场上的货币增多，货币流动性也增大。因此，住房倒按揭的实施，可以有效地刺激消费，拉动内需，促进我国经济的发展。

　　三、开办倒按揭业务机构的探讨

　　住房倒按揭养老业务，包含了按揭、房地产评估、养老保险等业务。我国的倒按揭业务应该由银行、保险公司或房地产公司宋开展，还是成立专门的倒按揭公司?下面分析这几种选择的利弊。

　　1、银行。

　　我国的房产按揭业务是由商业银行开办的，倒按揭的资金流和按揭刚好相反，因此商业银行可作为倒按揭的贷款供给者。其优势在于：(1)商业银行有雄厚的资金，能够满足倒按揭的要求。(2)银行作为国家的金融机构，有良好的信誉，使得人们相信其有开办倒按揭的能力。(3)我国的商业银行已经涉足于资产证券化领域，可以解决或降低倒按揭带来的资产流动性风险。

　　不足之处：(1)缺乏相关技术。对于老人的寿命预期、产品定价以及房地产评估等，商业银行没有经验。(2)资金周期不匹配。倒按揭的资金周期比较长，一般是十年以上，而商业银行要年度绩效考核，因此偏好于中短期贷款。

　　2、保险公司。

　　倒按揭养老是一种新型的养老方式，作为拥有专业保险知识的保险公司尤其是寿险公司，完全有技术来开办倒按揭业务。优势在于：(1)拥有专业的保险和精算技术，在对产品的定价上有着无可比拟的优势。(2)拥有各种营销渠道和强大的营销体系，能很好地宣传和销售倒按揭业务。

　　劣势体现在：(1)保险公司没有涉足过房地产业务，对老人房产的未来期望值评估缺少经验。(2)缺少雄厚的资金。假如一套房子市场价值100万，即使2万人投保也得200亿。这种动辄上百亿的业务资金需求，对保险公司是一个不小的挑战。(3)政策限制。2009年10月1日，《新保险法》出台，虽然放开了保险资金对不动产的投资，但仅限于商业地产，而不准买住宅。倒按揭业务属于民用住宅，保险公司能否开展还有待商榷。

　　3、房地产企业。

　　倒按揭的标的是老年人的房子，倒按揭业务中所涉及的房屋现值，房屋折损和房屋增值预期等与房地产市场有着必然的联系。若由房地产企业开办倒按揭业务，其相应优势：对房地产市场信息充足。在对房子的预期价值，维修费用评估等方面可以提供专业化的服务。

　　其不足之处在于：(1)资金充足性欠缺。和保险公司的处境一样，倒按揭业务所要求的启动资金太高，房地产企业恐难以拿出上百亿的资金来开办这项业务。(2)对金融产品开发无优势。房地产企业对金融市场的涉足不深，特别是专业的倒按揭和养老的知识，开办起来有一定的技术限制。(3)信用问题。人们对房地产企业了解不够，缺少足够的信任。

　　4、政府。

　　政府作为社会保障体系的实施者，可以将倒按揭养老作为新型的养老方式，纳入社保体系。一旦倒按揭养老能够落实，不仅缓解了政府的养老压力，还提高了老年人的生活质量。优势在于：(1)完善倒按揭立法。对于倒按揭所涉及到的贷款制度，法律制度等与我国目前的物权法，税法等有冲突之处，政府可以相应修改。(2)信用高。政府不以营利为目的，若老人的寿命超出预期寿命时，原则上老人的房产价值已经全部分期领取，此时政府可以继续提供老人的养老所需。老人不用担心自己长寿引起的贷款本利和超出房屋价值而流离失所，也不用担心贷款机构破产导致自己无法领取养老金。

　　虽然有着种种优势，但政府最大的劣势是没有相关专业的技术，在对房产的评估，老人的寿命预期，金融市场的利率等方面，政府缺少专业技术人才，不能科学地开办倒按揭业务。

　　总而言之，我国现有的金融机构都很难独立地开办倒按揭养老业务，倒按揭业务要在我国顺利地实施，应当是几个机构合作，来共同开展。

　　四、我国开办倒按揭面临的困难

　　1、伦理困境。

　　我国传统的养老观念是“养儿防老”，由子女赡养老人的观念更容易被老人和社会认可。子女一般不会同意老人以倒按揭方式养老，因为这样可能会被其他人认为是子女不孝。作为老人，养老也不仅仅是需要钱，还需要亲情等其他因素，，老人认为在得到子女赡养的同时，将自己的住房作为遗产留给子女也是天经地义的事。因此，要在中国开展“以房养老”，目前不仅有来自操作层面上的问题，还有一定的观念障碍。

　　2、技术难题。

　　倒按揭是个复杂的工程，必须要考虑房产价值，房地产走势，抵押人寿命预期，市场利率的未来走势等等。如计算抵押人的寿命预期，要计算夫妻两人的联合寿命预期，精算的技术难度很大，必须得专业的精算人才才能进行。另外，倒按揭是一个长期业务，在未来十至二十年期间，房地产走势，房屋的维修费用等具有不确定性，需要专业的房地产估价师来评估。总之，要制定一个合理的倒按揭率，需要多方面的专业知识。同时，将房产的价值平均分配为老人每月的养老金也是一个难以解决的问题。

　　3、政策制约。

　　(1)土地使用权年限限制。目前我国的土地使用权限最长为70年，一个人往往要用二、三十年按揭买房，退休时再倒按揭二十年，等贷款者拥有房屋的产权后，土地使用权年限也所剩无几，若相关政策不能落实，势必会影响贷款人开办倒按揭的积极性。

　　(2)个人所得税的范围。倒按揭实际上是贷款人购买倒按揭人的二手房，倒按揭人获得的这部分收入是否应该缴个人所得税，这也是影响倒按揭能否顺利进行的一个重要因素。在我国还未开征遗产税的情况下，老人无疑会认为把房产作为遗产留给子女，比交易出去但要缴税更划算。

　　总之，如果没有明确的政策支持，倒按揭的开办将有很大难度。

　　4、道德风险。

　　倒按揭贷款是无追索权项目贷款，即倒按揭者仅以房屋为担保，而不向贷款者提供任何信用担保。若房屋的维修费用超出了倒按揭者的收益，倒按揭者就会抵制维修房屋，这样就会导致倒按揭合同终止。此时房屋价值要比签订倒按揭合同时的预期房屋价值低，这就是贷款人所面临的道德风险。道德风险的出现也是对倒按揭开办的一大考验。

　　五、对策

　　1、建立健全相关的法律体系。

　　住房倒按揭作为一种新型的金融工具，其成功运作离不开法律法规的保障，完备的法律体系可以保证并促进倒按揭健康、规范地发展。我国应当做以下法律调整：完善土地使用权制度。在倒按揭合同期满后，房屋所在的土地使用权所剩无几导致无法实现房屋的价值，国家应修改房地产管理法，允许土地使用权到期后自动续期直至房屋自然损毁。这样不仅最大化房屋的价值，也提高了贷款人的积极性。

　　2、加大宣传来改变养老观念。

　　受传统观念的影响，“养儿防老”、“子承父业”在我国被认为是理所当然的。近年来，我国人口老龄化不断加快，老年人口按每年1000万人的规模递增，人口老龄化所固有的矛盾和问题日益突出，传统的家庭养老和社会保障已难以解决我国的养老问题。基于此严峻形势，传统的养老观念要逐渐改变，新型的养老方式必将逐渐兴起。政府及相关金融机构要加大宣传力度，改变传统观念。

　　(1)金融机构如保险公司应向老人及其子女详细介绍倒按揭的流程、益处，消除他们的疑惑，使他们接受这种新的养老方式。

　　(2)应以文化水平高的人群做试点。文化水平高的人，接受西方观念比较多，对这种新型的养老方式也容易接受，因此倒按揭方式更容易试点成功。用事实说话，是最好的宣传方式。

　　(3)政府可通过对老人宣传、教育，提高老人的消费意识，使老人认识到自己应该有高质量的晚年生活。

　　3、开办综合的倒按揭机构。

　　通过上文分析，我国现有的金融机构开办倒按揭业务各有利弊，都难以独自承担，因此设立新的倒按揭机构势在必行。通过政府支持，银行和保险公司为主导，房地产评估公司为辅助，共建一个综合的倒按揭机构。

　　此倒按揭机构由银行和保险公司共同开办，首先要政府的政策支持。第一，银行和保险公司共同开展业务，属于混业经营，这就要求我国政策的“特殊照顾”，放宽银、保合作开办倒按揭的限制，同时还要加强不同监管部门的相互合作。第二，倒按揭业务中，保险公司涉足房地产业务，这也和我国保监会规定的政策相悖。基于此我国可规定限制保险公司经营除倒按揭养老以外的房地产相关业务。

　　具体的流程：老人将房子抵押给银行，银行借助房地产评估公司专业技术评估出房产价值，一次性支付抵押款给保险公司。保险公司再根据精算技术，以老人的死亡率、市场利率等为基础，将抵押款折算成生存年金，以年金的形式按月发给老人，直至老人死亡。老人死亡后，房屋产权归保险公司所有，保险公司可自由处分，同时偿还银行的贷款本利和。

　　此种倒按揭方式利用了各金融机构的有利资源，保证倒按揭业务科学合理地发展，解决了老人的养老问题，同时也缓解了政府的压力。

　　总的来说，作为新兴事物，住房倒按揭养老在我国的开展必将面临重重障碍，但在我国养老问题日益严峻的压力下，倒按揭将有很大的发展空间。通过各方的共同努力，住房倒按揭养老在我国必将取得长足发展。

（原载《深圳金融》2010年第1期）

更新日期:2010/3/11
阅读次数:1624

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